@henriquelimaadv // Advogado, sócio-fundador da Lima & Pegolo Advogados Associados
A alienação fiduciária é uma garantia comum e, em muitos setores, a mais utilizada em empréstimos e financiamentos, como na compra de maquinários, veículos e imóveis. Mesmo assim, muitos produtores rurais desconhecem os riscos reais envolvidos, embora ela esteja presente diariamente em suas atividades, especialmente depois que a Lei do Agro permitiu sua utilização em CPR e até mesmo sobre lavouras.
A alienação fiduciária garante uma dívida e, para o credor, é provavelmente a forma mais eficiente. Funciona assim. Você assina um contrato em que o credor passa a ser dono do bem, como fazenda, máquinas ou casas, mas você continua usando normalmente. Se não pagar, o credor não precisa recorrer ao Judiciário. Basta um procedimento rápido no cartório para consolidar a propriedade e depois retirar você da posse.
O Marco Legal das Garantias estabelece que a alienação fiduciária é o negócio pelo qual o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel de um imóvel como garantia. E esse é o ponto central. O bem deixa de ser seu e passa a ser do credor, ainda que de forma resolúvel.
O alerta é simples. Basta atrasar uma parcela para que o credor consolide rapidamente a propriedade e te tire da posse. E imprevistos acontecem. Doenças, acidentes, divórcios, crises, mudanças de governo, questões climáticas e até pandemias podem comprometer pagamentos.
Nenhum produtor deseja entrar em Recuperação Judicial, mas muitos recorrem a ela para salvar o negócio. Contudo, dívidas com alienação fiduciária não entram na Recuperação, o que pode inviabilizar estratégias de reestruturação.
O Marco Legal das Garantias trouxe ainda mais risco ao permitir que, com o atraso de uma única parcela, o credor considere vencidas todas as demais e cobre toda a dívida de uma vez.
Se a consolidação fosse judicial, como ocorria na hipoteca, haveria mais tempo para negociar. Mas o procedimento extrajudicial é rápido e eficiente para o credor. As taxas de juros são menores porque o risco é menor para quem empresta. Mas o custo para o devedor é alto, pois praticamente não há chance de defesa se ocorrer atraso.
Alguns produtores já evitam oferecer bens em alienação fiduciária e buscam alternativas, mas ainda são poucos.
O risco oculto está na perda rápida da propriedade. Após o atraso, o credor pede ao cartório que intime o devedor a pagar em quinze dias. O devedor pode pagar ou não. Se não pagar, o cartório consolida a propriedade no nome do credor. Depois, haverá dois leilões. O devedor deve ser comunicado. Entre a consolidação e o segundo leilão, ele tem preferência para recomprar o bem pelo valor da dívida e despesas. Se o bem for arrematado por valor maior, o excedente é devolvido. Se for menor, a dívida continua. Se ninguém arrematar, o credor fica com o bem e não precisa devolver nada, ainda que valha mais.
Após isso, a posse será tomada por meio de medida liminar com prazo de sessenta dias para desocupação. Mesmo discussões judiciais sobre abusos não impedem a reintegração, restando apenas eventual indenização.
O devedor pode ser retirado da propriedade mesmo que o contrato ou o procedimento tenham ilegalidades. Assim, o benefício não vale o risco. Para o credor há vantagens. Para o devedor, apenas juros menores e inúmeros perigos. Se puder, fuja da alienação fiduciária.
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