A Quarta Turma do STJ decidiu que é válida a aplicação de cláusulas penais e taxas de fruição em contratos de loteamento, mesmo quando não há edificações, após a Lei n° 13.786/2018. A decisão promove segurança jurídica no setor imobiliário, permitindo o equilíbrio entre compradores e vendedores em caso de rescisão contratual. A taxa de fruição, agora permitida para lotes sem construção, compensa a indisponibilidade do imóvel e é vista como um avanço para a proteção dos consumidores que buscam moradia. Essa mudança busca prevenir crises no setor e garantir um mercado mais estável e previsível.
Uma recente decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe um importante passo à segurança jurídica para o mercado imobiliário, em especial para o setor de loteamentos. Ao julgar um caso de rescisão contratual, o tribunal manteve o entendimento de que é legítima a aplicação da cláusula penal e da taxa de fruição (ocupação) em casos de desistência do comprador, mesmo que o lote ainda não possua qualquer edificação. A decisão é válida para contratos de compra e venda celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato.
Este posicionamento consolida as regras introduzidas pela legislação de 2018, que visava justamente equilibrar a relação entre compradores e vendedores, definindo de forma clara as consequências em caso de dissolução do negócio por iniciativa do adquirente. A decisão representa um marco para as empresas de desenvolvimento urbano, que agora contam com maior respaldo para aplicar as retenções previstas em lei e em contrato, mitigando prejuízos decorrentes da quebra contratual.
O impacto da Lei do Distrato
Antes da Lei 13.786/2018, a jurisprudência do STJ, com base no Código de Defesa do Consumidor, tendia a limitar a retenção por parte do vendedor a um percentual sobre os valores pagos pelo comprador, geralmente fixado em 25%. A Lei do Distrato, no entanto, alterou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979), passando a prever, no artigo 26-A, a possibilidade de uma cláusula penal de até 10% sobre o valor atualizado do contrato, além da cobrança de uma taxa de fruição, a contar da entrega da posse do imóvel até a sua devolução, em caso de rescisão motivada pelo comprador.
No caso analisado pela Quarta Turma, o contrato, assinado em 2021, estava em total conformidade com a nova legislação. A relatora do processo, Ministra Isabel Gallotti, destacou que a cobrança estava dentro dos parâmetros legais e que o comprador havia sido devidamente informado sobre as penalidades no momento da assinatura.
Para Rubens Filinto, empreendedor do setor há mais de 30 anos, a decisão representa um avanço fundamental para a sustentabilidade do setor e, principalmente, para a proteção do coletivo de consumidores.
"A decisão do STJ é um marco porque reconhece a validade das cláusulas da Lei do Distrato e o equilíbrio que ela proporcionou entre todos os envolvidos. Precisamos entender que proteger o setor significa defender o coletivo de consumidores que buscam realizar o sonho da casa própria e sair do aluguel. Representa defender a coletividade, uma vez que o setor gera empregos, renda, impostos de desenvolvimento em cadeia. Significa proteger a função social, ao reduzir o déficit habitacional e democratizar o acesso à moradia. Para tanto, o mercado precisa ser previsível e seguro para as companhias que nele trabalham, para que possam estruturar as empresas de maneira que elas sejam perenes e sólidas. A clareza das regras de rescisão evita que o setor sofra crises como a da Encol, que prejudicou milhares de famílias", afirma.
Taxa de fruição: uma nova perspectiva para lotes não edificados
A principal inovação da decisão reside na validação da cobrança da taxa de fruição para lotes sem construção. Anteriormente, o STJ entendia que tal taxa só seria devida se houvesse uso efetivo do imóvel, o que não ocorreria em um terreno vago. Contudo, a Lei do Distrato estabeleceu, no artigo 32-A, a permissão de retenção de valores correspondentes à fruição do imóvel em até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato.
Segundo o entendimento do tribunal, a partir da vigência da lei, a cobrança é justificada pela simples disponibilização do lote ao comprador, que impede o vendedor de negociá-lo com terceiros. A posse do imóvel, ainda que sem edificação, gera o direito à indenização pelo tempo em que o bem esteve fora do mercado. Conforme explicou a Ministra Gallotti, não há ofensa ao Código de Defesa do Consumidor, pois a lei não prevê a perda total das prestações, mas sim a aplicação de descontos legítimos. No caso concreto, o valor pago pelo comprador foi insuficiente para cobrir as multas contratuais e legais, resultando na ausência de saldo a ser restituído.
É importante compreender que a taxa de fruição não se limita ao uso físico do imóvel como moradia. A fruição de um lote ocorre de diversas maneiras: muitos adquirentes utilizam o imóvel como poupança, proteção contra inflação ou reserva de valor patrimonial. Distratar sem compensar a fruição seria como cancelar um seguro e exigir a devolução do prêmio alegando que não houve sinistro, ou como devolver ações negociadas em Bolsa de Valores, exigindo reembolso porque não se valorizaram – situações que não existem em nenhum mercado, pois eliminariam o conceito de risco do investimento.
A comparação com o aluguel é ainda mais esclarecedora: quem aluga um apartamento ou carro e não utiliza ainda deve pagar, pois o locador ficou impedido de alugar para outros. O mesmo ocorre com loteamentos – durante a posse do comprador, a loteadora fica impossibilitada de negociar com outros interessados, perdendo oportunidades de venda.
Além disso, o uso econômico de um terreno vai muito além de construir uma casa. O lote pode ser alugado para terceiros, pode servir como endereço comercial, melhorar o score de crédito do proprietário, ser oferecido como garantia bancária ou para qualificação como fiador. Há quem empreenda instalando estacionamento, por exemplo, quem opere atividades agrícolas como hortas urbanas ou pomares de frutas, e até quem crie animais. As possibilidades são praticamente infinitas. A taxa de fruição compensa essa indisponibilidade econômica do bem, que fica "travado" e fora do mercado. Por isso a Lei do Distrato estabeleceu expressamente sua cobrança, reconhecendo que o prejuízo existe independentemente de edificação.
"Essa decisão é relevante pois compreende a função social dos contratos, e não somente a um ou outro consumidor que vinha especulando com contratos de compra e venda de terrenos. Quando o imóvel valorizava, o especulador vendia e lucrava. Quando demorava para valorizar, ele distratava e devolvia para a loteadora. Era um investimento meramente financeiro e especulativo, sem risco. E ao proteger os consumidores especulativos, quem paga a conta são os bons consumidores, aqueles que honram seus compromissos e precisam de um mercado sólido e previsível para conquistar a casa própria sem sustos ou surpresas", afirma Filinto. "A previsibilidade é a base de um mercado saudável, e permite investimentos do setor e oportunidades de moradia, com segurança e sustentabilidade para quem realmente precisa", finaliza.
