Por redação
A recuperação das cotações na bolsa e o início do ciclo de cortes da taxa Selic começam a destravar as ofertas de fundos imobiliários. No fim de junho, chamaram a atenção a nona emissão de cotas do CSHG Logística, o portfólio com maior número de investidores do segmento (350 mil), que movimentou quase R$ 1,6 bilhão, e o de shopping centers XP Malls, que levantou R$ 937,5 milhões em duas emissões em sequência, com forte rateio, atraindo 50 mil cotistas na tranche destinada ao varejo.
Na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), Capitânia e XP Habitat registraram em julho operações que somaram R$ 600 milhões e a fila em análise aumentou consideravelmente de lá para cá. No conjunto, entre ofertas de tijolo e papel, o regulador avalia mais R$ 4,5 bilhões, excluindo-se da conta ofertas de fundos dedicados à cadeia agroindustrial (Fiagro). Pelas estatísticas da Anbima, associação das instituições que atuam no mercado de capitais, R$ 10,9 bilhões em operações inundaram o mercado até julho, entre ofertas registradas, com esforços restritos e de rito automático ou ordinário. No ano passado, o segmento movimentou R$ 24,7 bilhões.
O mix atual traz mais casos de “tijolo”, com imóveis físicos na carteira, após uma temporada predominantemente de fundos de “papel”, compostos por ativos de crédito que servem de lastro para financiar o setor, como letras de crédito imobiliário (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e letras hipotecárias (LH). “Desde 2020, os gestores vêm aguardando uma janela para novas emissões”, afirma Maria Fernanda Violatti, chefe de fundos listados da XP. “Agora, tem o início do ciclo de redução de juros e ainda dá para fazer aquisições a preços favoráveis”.
Entre os outros nomes que já testam a disposição do investidor para casos mais ligados à economia real estão BTG Pactual, Vinci Partners, GTIS Brasil, Riza, Unimed Investcoop, TRX Real Estate e Capitânia Malls. O fundo da Capitânia focado em participações em shoppings já roda com patrimônio líquido em torno de R$ 200 milhões. Caio Conca, sócio responsável pelo segmento na asset, afirma que, como o setor é predominantemente de pessoas físicas — quase a totalidade dos 2,2 milhões de investidores em cerca de 480 fundos listados na B3 —, demora mais a reagir à melhora do cenário macro, enquanto os mercados de ações e câmbio “respondem em tempo real”.
Em julho, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), que indica o desempenho médio das cotações, atingiu os 3,2 mil pontos — seu maior nível desde dezembro de 2019. No entanto, diz Conca, como os preços estavam muito depreciados, em geral os fundos ainda estão abaixo do valor patrimonial. Isso quer dizer que, na prática, a cota está sendo negociada por um preço abaixo do valor dos ativos que compõem sua carteira. “Há fundos que estavam sendo cotados a 50% de seu valor e andaram para 85%”, comenta.
Em 2022, o desconto das cotas de fundos imobiliários de tijolo chegou a 33%, pouco acima da média dos portfólios que compõem o Ifix, diz Violatti, da XP. Segundo relatório assinado por ela, a média de desconto dos fundos do índice estava em 5% ao fim de julho. Na recuperação dos últimos meses, a classe de tijolos avançou mais e a diferença entre o valor patrimonial e o de mercado está em 3,1%, abaixo da observada nos fundos de papel, de 6,4% em média.
Historicamente, o prêmio dos fundos de tijolo em relação às NTN-Bs de dez anos oscila entre 1,5 e 2 pontos percentuais, mas a diferença atual, da ordem de 3,5 pontos, está deslocada, diz Michel Wurman, que lidera a área de ativos imobiliários do BTG Pactual.“Esse dado se junta com outro: em ciclos de queda de juros passados, a valorização média [das carteiras com imóveis] foi de 20%. Há uma boa camada para andar, daí a confiança na recuperação, olhando só para o fator técnico”.
