Por redação
Nos últimos dois anos, o sonho da casa própria ficou mais distante para muitos brasileiros. Além de um aumento generalizado no preço dos imóveis, os juros altos aumentaram o valor das parcelas, dificultando o acesso ao financiamento imobiliário. A tempestade em 2023 se completa com uma redução no estoque da poupança, principal fonte de recursos para o crédito imobiliário, e um alto endividamento das famílias.
Embora as taxas do crédito imobiliário tenham subido de forma mais lenta e suave que a Selic, que é a taxa de juros de referência, elas já chegam a uma média de dois dígitos desde fevereiro de 2023, de acordo com dados da fintech Melhortaxa. Em maio, a taxa média de financiamento atingiu 10,07% ao ano.
Uma das regras para concessão de crédito imobiliário é que as parcelas não ultrapassem 30% da renda bruta da família. Portanto, se os juros sobem, as parcelas se tornam mais caras e passam do teto de endividamento permitido, impedindo o fechamento de contratos.
Em 2021, uma família precisava de uma renda de R$ 20.960 mensais para conseguir financiar um imóvel de R$ 750 mil. Na época, a taxa básica de juros (Selic) estava a 6,25% ao ano.
Agora, com a Selic a 13,75% ao ano, a renda familiar precisa ser de pelo menos R$ 22,5 mil para conseguir financiar uma propriedade de mesmo valor. A parcela inicial ficaria em R$ 6.748,08. A comparação foi feita pela Melhortaxa e, nos dois cenários, o prazo era de 360 meses (30 anos) e o valor de entrada de 20% do total do imóvel, que costuma ser o máximo financiado pelos bancos. A simulação inclui ainda mais duas faixas de preços de imóveis, sendo a mais baixa no valor de R$ 500 mil, com as primeiras prestações a partir de R$ 4.507,05. (Veja tabela)
“A instituição financeira irá avaliar se a pessoa é capaz de arcar com as prestações, sem atrasos. Isso é importante para liberação de crédito”, diz Julien Desvergnes, cofundador da Melhortaxa.
E não se trata só de renda insuficiente. Segundo agentes do mercado, os bancos estão muito mais restritivos na hora de conceder empréstimo para a casa própria. Os principais motivos para isso são o crítico nível de endividamento das famílias, que se agrava ainda mais quando os juros sobem; e os resgates recordes da poupança.
O primeiro ponto (o endividamento alto) faz com que os bancos tenham uma percepção de risco maior e, por isso, sejam mais rigorosos na análise de crédito, para mitigar as chances de calote. O segundo ponto (os grandes resgates na poupança) é ainda mais importante, porque os recursos usados para financiar imóveis vêm da poupança. E se há menos dinheiro na poupança, há menos dinheiro para emprestar para a compra da casa própria.
Com um estoque menor da poupança, os bancos precisam escolher muito bem para quem vão esses recursos que têm um custo de captação mais baixo. É como sempre dizemos aqui no Valor Investe, para quem investe, a poupança é ruim justamente porque remunera pouco para o investidor, cerca de 0,5% ao mês. Mas para os bancos, é um bom negócio, porque permite que eles paguem pouco pelos recursos que vão emprestar a juros mais baixos, como os praticados no crédito imobiliário.
"Um dos maiores desafios atualmente é que um cliente que tinha um perfil que era aprovado facilmente agora tem dificuldade. Há um ano, quem tinha crédito, hoje no atual cenário não tem", afirma Peixoto Accyoli, presidente da corretora RE/MAX Brasil.
O executivo conta que a empresa contratou os serviços de correspondentes bancários para ajudar a conseguir o crédito e facilitar o fechamento dos contratos por financiamento. Por um período, afirma, um dos maiores bancos passou a restringir boa parte do capital somente para os próprios correntistas de alta renda.
Em resumo, os principais motivos que dificultam o financiamento hoje são:
Saldo da poupança encolhendo: redução nos recursos usados para financiar o crédito imobiliário
Aumento no preço dos imóveis
Juros altos que tornam as parcelas altas demais
Ambiente com alto endividamento das famílias
Vale a pena comprar imóvel agora?
Se os preços estão mais altos e os juros também, é melhor deixar para comprar em outro momento, certo? É isso que a maioria das pessoas que precisa de financiamento, mas não têm pressa de comprar um imóvel tem feito.
O mercado segue aquecido pelas vendas à vista e os preços seguem altos por questões que vão além da oferta e demanda, como a inflação da construção civil. Quando o custo dos empreendimentos sobem, o preço mais alto dos lançamentos tem um efeito cascata na média de preços também dos usados.
Ao considerar o preço dos imóveis, que podem subir quando o ciclo de juros entrar em queda, pode ser uma boa opção realizar a compra agora, apesar das dificuldades para a aprovação de crédito. "Com a perspectiva de controlar a inflação, o Banco Central terá que diminuir a Selic para voltar a acompanhar o crescimento do mercado imobiliário.
Porém, nada indica que os preços dos imóveis seguirão essa baixa de uma maneira significativa. Para quem está pronto para realizar o sonho da casa própria a orientação é aproveitar a oportunidade e já se antecipar, solicitando a aprovação de crédito", argumenta Julien Desvergnes, da Melhortaxa.
De acordo com Peixoto, da RE/MAX, há uma diferença de cerca de 30% entre o preço anunciado e aquele da venda firmada em contrato. Esse tipo de desconto ocorre justamente no contexto de dificuldades de conseguir crédito, somado a uma certa pressa de alguns proprietários de vender.
"Às vezes têm diferenças de 35% do valor original. O que ocorre muito é um equívoco do vendedor, que dá um preço acima para dar um desconto. Mas um preço não correlacionado com a realidade afugenta os verdadeiros interessados, que acabam nem indo visitar o imóvel", afirma o executivo.
Para Arthur Malcon, Diretor de Operações em Compra e Venda do grupo imobiliário QuintoAndar, para quem já vinha se planejando e tem o dinheiro da entrada, esta pode ser uma oportunidade para garantir um imóvel em um momento mais morno no mercado imobiliário, em que os preços não explodiram.
"Pode valer a pena comprar o imóvel agora, mesmo num cenário de juro alto. O juro alto atual é temporário e a expectativa do mercado é que ele deve começar a cair em breve. Mais pra frente pode-se atualizar o contrato, via portabilidade, para uma taxa de juros mais atrativa.", afirma.
A portabilidade de crédito é uma ferramenta que permite que o consumidor troque uma taxa de juros alta por uma mais barata se tiver a oportunidade. Embora envolva alguns custos, a operação é válida até como forma de pressionar o atual credor a renegociar as condições do contrato.
Dicas para conseguir crédito
Digamos que você optou por realizar a compra agora. O que é preciso para conseguir o difícil financiamento da casa própria. Um dos artifícios mais certeiros não é nada fácil de conseguir. Especialistas sugerem dar uma entrada maior, assim o volume financiado pelo banco seria menor, o que facilitaria a concessão.
Estreitar relações com o banco também pode ser um caminho. Por exemplo, abrir conta-corrente, fazer portabilidade de salário, ter cartões e talvez alguns investimentos. Embora a venda casa seja ilegal, os bancos dão preferência a clientes que eles afirmam ter um "relacionamento mais próximo" à instituição.
Outro ponto importante segundo o Desvergnes, cofundador da Melhortaxa, é conseguir comprovar a renda, sobretudo se há uma fonte formal que possa mostrar que o cliente realmente poderá arcar com as parcelas. Vale lembrar que as parcelas são formadas pelo Custo Efetivo Total, que inclui não só os juros e valor devido, mas também tarifas bancárias e o preço dos seguros obrigatórios.
“É importante contar ainda com a ajuda de fintechs. A equipe de especialistas pode auxiliar na análise e verificação de toda a documentação solicitada pelos grandes bancos, tornando o processo de financiamento mais claro, ágil e provável de ser aprovado”, finaliza o cofundador da Melhortaxa.
Antônio Paulo Barbosa, fundador Homefin, correspondente bancário especializado em financiamento imobiliário, afirma que o score de crédito precisa ser bom para conseguir esse tipo de crédito. A dica que ele dá é que o comprador tente quitar o máximo de dívidas antes mesmo de apresentar uma proposta ao banco.
Dessa forma, além de melhorar a nota de crédito, ele terá uma parte bem menor da renda comprometida com dívidas. É um modo de mostrar um orçamento equilibrado. Assim, o entendimento dos bancos é de que esse perfil de cliente está menos propenso a atrasar ou deixar de pagar parcelas.
E, por fim, não se pode deixar de mencionar que o imóvel do sonho precisa caber também no bolso. É possível que uma mesma instruição negue uma operação para um imóvel mais caro e aprove para um mais barato. Proporcionalmente, o montante de entrada ficaria mais alto, o percentual financiado menor, as parcelas e o seguro também teriam um valor reduzido. Tudo isso contribui para uma percepção de um contrato menos arriscado para os credores.
